Bielsko-Biała, 30 maja 2019 roku

Użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość tej opłaty podlega aktualizacji w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Celem aktualizacji jest dostosowanie wysokości opłaty rocznej do aktualnej wartości nieruchomości.Dokonywanie aktualizacji opłaty rocznej możliwe jest nie częściej niż raz na trzy lata.

Z reguły aktualizacji dokonuje się z urzędu (z inicjatywy właściciela gruntu reprezentowanego przez właściwy organ) i w praktyce wszczęcie postępowania przez organ następuje tylko w przypadku wzrostu wartości nieruchomości, która wiąże się z koniecznością podwyższenia opłaty rocznej. Zapomina się jednak, iż prawo zainicjowania procedury aktualizacyjnej przysługuje także użytkownikowi wieczystemu na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2018.2204 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” . Użytkownik może żądać aktualizacji opłaty rocznej w przypadku, gdy wartość nieruchomości uległa zmianie, a aktualizacja nie została przez właściwy organ przeprowadzona. Oczywistym jest, iż w praktyce wszczęcie postępowania przez użytkownika wieczystego następować będzie tylko w przypadku spadku wartości nieruchomości pociągającej za sobą konieczność obniżenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Użytkownik wieczysty chcąc zainicjować procedurę aktualizacyjną musi wystosować do właściwego organu stosowny wniosek zawierający żądanie aktualizacji. Doręczenie tego żądania powinno nastąpić w formie pisemnej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Choć w praktyce celem wniosku będzie obniżenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, to nie można wykluczyć, że w ramach prowadzonego postępowania zostanie ustalona – wbrew założeniom użytkownika wieczystego – wyższa niż dotychczasowa wartość nieruchomości, co skutkować będzie podwyższeniem, a nie obniżeniem opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

W przypadku odmowy aktualizacji opłaty rocznej użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (zwane dalej „SKO”). Użytkownik wieczysty ma również prawo skierować sprawę bezpośrednio do kolegium, gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni. Użytkownik ma na to 90 dni od dnia doręczenia żądania. Właściwy organ ma więc na rozpatrzenie wniosku 30 dni od jego otrzymania, gdyż po upływie tego terminu użytkownik wieczysty może skierować sprawę do kolegium. Należy również dodać, iż ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty spoczywa na samym użytkowniku wieczystym. Dowodem w tej sprawie powinien być operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, załączony do wniosku.

Negatywne orzeczenie SKO daje użytkownikowi wieczystemu możliwość wniesienia sprzeciwu do sądu. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie złożenia sprzeciwu, orzeczenie SKO traci moc, a sąd nie będąc związany orzeczeniem SKO, samodzielnie ustali wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. 

Ustalona przez właściwy organ w wyniku uwzględnienia wniosku użytkownika wieczystego albo ustalona w wyniku prawomocnego orzeczenia SKO lub ugody sądowej zawartej przed kolegium nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji. Powyższą zasadę stosuje się również w przypadku rozstrzygnięcia sprawy wyrokiem sądu lub ugodą sądową zawartą w następstwie wniesienia sprzeciwu.

Niewątpliwie wspomniany regulacja zabezpiecza interesy użytkownika wieczystego na wypadek spadku wartości nieruchomości. Wtedy bowiem użytkownik wieczysty jest zainteresowany zmniejszeniem opłat rocznych , w przeciwieństwie do właściciela gruntu, który może wstrzymywać się z dokonaniem aktualizacji właśnie dlatego, że w jej wyniku opłaty roczne się zmniejszą. Wystąpienie jednak z żądaniem musi zostać poprzedzone szczegółową i wnikliwą analizą wartości rynkowej nieruchomości aby w wyniku aktualizacji dokonywanej na wniosek użytkownika wieczystego, nie doszło do podwyższenia opłaty rocznej, zamiast oczekiwanego jej obniżenia.

W celu uzyskania bliższych informacji w sprawach związanych tematem artykułu, prosimy o kontakt z prawnikami naszej Kancelarii w Bielsku-Białej.